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谢作诗的博客

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浙江财经学院教授

又名呆哥, 四川剑阁人, 经济学博士, 微信公众号《经济学家告诉你》主编、主笔、主讲, 主要研究领域:宏观经济学、教育经济学、制度经济学。有联系讲座、约稿、访谈等事项者, 敬请发函zuoshixie@hotmail.com或电话18640116699。

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房价不应该这样来调控  

2009-12-23 08:38:53|  分类: 时事评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 面对节节攀升的房价,12月17日,财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》,说是要遏制部分城市房价过快上涨。但是五部委是怎样来遏制房价过快上涨的呢?是强化贷款监管,提高土地购买门槛——开发商以后拿地时,“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年,特殊项目可以约定在两年内全部缴清,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。”据说,五部委认为,囤地炒地是高房价的推手之一,而上述措施乃是打击囤地炒地,遏制部分城市房价过快上涨政策第一拳。五部委的第一拳真的可以有效打击囤地炒地吗?真的可以有效遏制部分城市房价过快上涨吗?不可以的。

让我从资产概念开始说起吧。

费歇尔讲:凡是能够带来收入的都是资产。给人带来收入,还是给人直接的效用与满足,这是资产区别于一般商品和劳务最本质的一点。按照这个标准,在今天中国的房地产市场上,房子更多地具有的是资产的性质而不是一般商品的性质,这一点应该是确定无疑的了。

我们需要一般商品和劳务,是要从其消费中得到直接的效用与满足。但我们需要资产,却不是为着直接的效用与满足,而是希望它能给我们带来收入。这决定了资产价格主要地决定于人们的预期:如果人们预期该资产价格要上升,那么就会争相持有,其价格就真的会上升;如果人们预期该资产价格要下降,那么就会减少持有,其价格就真的会下降。

问题是,这预期要怎样才能形成呢?或者说,什么条件下,又是那些商品在这条件下可以形成涨价预期从而成为能够给人带来收入的资产呢?答案是:首先这商品的需求规模要足够大;其次供给要少弹性;再次商品的储藏成本不能过高。我要特别指出的是:如果一个经济流动性泛滥,虚拟经济远远超过实体经济,那么好些大宗商品就具有了成为资产的条件了。

今日之中国正是流动性泛滥,虚拟经济远远超过实体经济,而且中国房地产市场还有着极端特殊的供给结构,那就是土地供给政府独家垄断,所以供给更加缺少弹性。这决定了中国房地产市场的资产性质(说得通俗一些是投机性质)要远远胜过他国。

总有人问房地产市场有没有泡沫。殊不知,凡资产市场,在价格上涨的过程中都是要形成泡沫的。但那又怎样?我们不能准确知道泡沫何时破裂。尽管已经有泡沫了,但泡沫还可以长大,你能因此而不去捕捉这价格继续上涨的利益?这就是系统性风险,个人很难回避。

老实说,我不知道房地产泡沫什么时间破裂,但我可以肯定,中国房地产市场的泡沫可以做得更大、更持久。在《房子、大蒜、辣椒涨价的背后》一文中,我明确写到:“我知道大蒜、辣椒市场泡沫在明年新大蒜、新辣椒上市的时候一定会破裂。今年大蒜、辣椒价格暴涨,明年就会有很多种植其它农作物的劳动改种大蒜和辣椒,就会有很多种植其它农作物的土地改种大蒜和辣椒。大蒜、辣椒供给增加最终会使得泡沫不可维持。到那时,受伤的将不仅仅是今天的大蒜、辣椒投资客,最惨的当是广大的大蒜、辣椒种植户,成片大蒜、辣椒烂在地里的景象不久就会见于电视的。”但是中国的房地产市场,其供给面我是说不清楚的。

不能理解五部委上述规定的是:难道容易得到土地是囤地炒地的原因吗?五部委的上述规定到底是增加了土地的易得性还是减少了土地的易得性?遏制房价过快上涨,正确的做法应该是降低供给成本,增加供给,怎么可以是增加供给成本,减少供给呢?五部委的专家学者该不会连简单的供求原理也不会吧?不由我不做这样的猜测:你们明说是要遏制房价过快上涨,暗中其实是担心房地产泡沫破裂吗?你们让我怎样推测明年的房价呢?

当然,政府遏制房价过快上涨并非上述打击囤地炒地第一拳(虽然我认为打错了地方)。14日召开的国务院常务会议指出:要综合运用土地、金融、税收等手段,加强和改善对房地产市场的调控,遏制部分城市房价过快上涨的势头。不过我的看法有些保守:资产价格主要由预期决定,不根本改变土地的微观供给机制,不改善流动性过剩的局面,预期是难以改变的。而要做到这两点显然很难。今天在房地产市场上是老百姓拿捏着政府的,而不是政府拿捏着老百姓的。大家是大摇大摆、放心大胆地买房子,不相信政府能够大幅减少经济的流动性,不相信政府能够根本改变土地的供给机制。但靠资产泡沫产生的投资回报毕竟不是来自真实的商业业务,而是来自投资者的新加入资金,泡沫做大,最终是一定要破裂的。总有一天,历史会再次证明,市场的波动经常来自政府的不恰当的和过度的干预而不是其它。

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