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谢作诗的博客

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浙江财经学院教授

又名呆哥, 四川剑阁人, 经济学博士, 微信公众号《经济学家告诉你》主编、主笔、主讲, 主要研究领域:宏观经济学、教育经济学、制度经济学。有联系讲座、约稿、访谈等事项者, 敬请发函zuoshixie@hotmail.com或电话18640116699。

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央企退出无助于降低房价  

2010-03-31 14:38:19|  分类: 时事评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 国资委出台政策,要求央企限期退出房地产市场。众所周知,国资委要求央企退出房地产市场的政策,是在房价节节攀升,央企因不断创造天价地王成为千夫所指的背景下制定的。

央企不断创造天价地王,可能反映了央企本身的一些问题——比如企业缺乏成本约束,仍然存在投资冲动;也可能反映出大型国有企业和非国有企业在融资环境方面地位不平等——大型国有企业不仅比非国有企业更容易获得资金,也可以更廉价地获得资金。但这些都不是本文要关注的问题。本文关注的是:央企地王可以成为高房价的推手吗?到底高房价是天价地王的原因,还是天价地王是高房价的原因?央企退出房地产市场可以降低高房价吗?

马克思讲:“经常回到基本去。”价格由供给、需求共同决定;供给、需求不变,价格是不会变化的。讨论价格问题,绝对不可以不回到供给、需求和供求原理这个基本去的。

我们要问:央企地王增加商品房需求了吗?毫无疑问,没有增加商品房需求。我们再问:央企地王减少商品房供给了吗?同样没有疑问,不可能减少商品房供给的。理论上,如果我们承认国有企业具有投资冲动的话,那么央企进入房地产市场或多或少是有利于增加商品房供给的,或多或少是有利于降低房价的。这和在别处国有企业投资冲动,经常造成产能过剩和通货紧缩道理一样。当然,由于房地产市场具有特殊性,准确地说是中国房地产市场具有特殊性——中国的土地供给由政府独家垄断,因而央企投资冲动增加商品房供给和降低房价的作用其实有限。土地供给不增加,央企的投资冲动只会挤出私企的投资,并不会增加房子的有效供给。所以我用上或多或少有利于增加商品房供给,或多或少有利于降低房价的字样。

土地供给不变,央企的投资冲动当然会拉高土地价格。但问题在于,高地价能够成为高房价的原因吗?不能的。朋友,不会因为央企把地价炒到每平方米亿元,就可以将房子以每平方米亿元的价格卖出——果真如此,世界上就不会有企业亏损和倒闭的了;也不会因为土地是白来的,企业就会低价将房屋出售——你不会因为钻石是捡来的,就把它白送人吧。

是经济学基本常识:要素需求是派生需求。不是高地价推高了房价,而是高房价及其预期反过来拉高了地价。谁是原因,谁是后果,我们切不可以搞颠倒了。

高房价当然与土地有联系,但联系着的是量,而不是价(价和量一般是相互决定的,但在政府管制的情况下会发生分离)。土地供给不足,房子供给就不可能多。在需求旺盛的情况下,房价就不可能低。土地供给不变,房子的最终需求不变,无论土地价格是高是低,房子的最终价格都是给定了的。不降低经济的流动性,不有效增加土地供给,高房价是降不下来的。让我再说一遍:高房价与高地价没有关系;一定要说关系那也是高房价导致了高地价。

现在我们问:央企退出房地产市场有助于降低房价吗?答案也就清楚了:无助于降低房价的。或许,央企退出房地产市场可以减少地王产生,但减少地王产生跟降低房价是两回事。

央企退出房地产市场不仅没有减少商品房需求,反而可能减少商品房供给,从而成为高房价的又一推手。假如我们承认央企融资能力巨大,那么央企进入房地产市场,是有利于动员土地入市,增加土地供给,最终是有利于增加商品房供给和降低商品房价格的。那是说,假如土地不是政府独家垄断,因而缺乏弹性的话,那么央企退出房地产市场反而会推高房价,而不是降低房价。而由于土地政府独家垄断,缺乏弹性,央企退出并不会显著影响房价的。

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