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浙江财经学院教授

又名呆哥, 四川剑阁人, 经济学博士, 微信公众号《经济学家告诉你》主编、主笔、主讲, 主要研究领域:宏观经济学、教育经济学、制度经济学。有联系讲座、约稿、访谈等事项者, 敬请发函zuoshixie@hotmail.com或电话18640116699。

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房价短期难以下跌  

2010-10-05 16:36:09|  分类: 时事评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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      问:房地产市场是否存在泡沫?对此,我的回答是:凡资产市场,在价格上行的过程中都会产生泡沫。问题是,我们不知道泡沫到底可以做到多大,可以延续多长时间。任何人,要是能够知道这个问题的答案,那么他应该富过比尔·盖茨,是不会跑来写文章预测房价的。

我当然也不能准确预测房价。不过,和西方国家相比,中国的房市泡沫可以做得更大,可以持续更长时间,这一点似乎是可以肯定的。中国房价具有难以下跌的如下几个理由。

其一,政府不愿意房价下跌。前不久,发生过将鲜奶蛋白含量和菌群数量标准大幅降低的事件。对此,奶协的解释是:中国80%的鲜奶是由北方生产的,而这80%中的70%又是由农户散养生产的。假如不降低标准,那么农民就会倒奶杀牛。地方政府相比奶农怎么样?如今地方政府都是高负债运行,而土地收入又占了地方财政收入的30-40%,想想吧,就因为农民要杀几头牛,政府就得退让,政府又怎敢动真格打压房价?假如房价暴跌,地方政府陷入财务危机怎么办?地方政府的财务危机总比农民杀几头牛严重得多吧!政府或许不愿意房价继续上涨,但是也不愿意房价下跌的。再想想吧,假如你是领导人,你愿意在你的手上把房价打下来吗?房市泡沫有一万个不好,但那是继任者要面对的,而不是你要面对的问题。

其二,政府具有控制房价的巨大能力。在中国,你可以小瞧任何人,但是你不可以小瞧了政府。独家垄断土地供给不说,政府控制信贷资金的能力也是西方国家政府不可以想象的。房价真要是下跌,政府可以通过减少土地供给、增加信贷资金投放来救市。西方国家的政府只能通过间接手段来调控资金供求,但是中国政府却拥有直接的行政手段来控制资金供求。西方国家政府不可以决定银行高管的任留,但是在中国,政府是可以决定银行高管的任留的。

其三,经过三十年的持续高速增长,中国产生了高额的收入流。这收入,总要找一个地方存放起来。我们在衣服上为什么要弄出一些兜子来?我们的家里为什么要弄那么多抽屉?是要用它们存放东西了。在西方国家,土地和生产要素都是私有,每一寸土地都是储存收入的抽屉。我们则不同,土地等重要生产要素都是公有,因为制度的原因股市又不争气,房地产于是成为可以储存收入的有限的几个抽屉。加之政府超发货币,流动性泛滥,房价很难不上涨的。所以不难理解,大蒜、辣椒、绿豆、邮票、字画都被逼成为储存收入的抽屉了。

其四,中国是世界性超发货币的蓄水池。从世界范围来看,超发了那么多货币,是不容易一下子收回去的。这些超发的货币,是不可能增加当事国的产出和就业的,因为他们的劳动成本那么高,其产品是不可能有竞争力的。假如你是美国老板,从奥巴马那里弄到了钱,你会在美国投资设厂吗?假如你是欧洲老板,从政府那里弄到了钱,你会在欧洲投资设产吗?最终,这些钱会流向新兴经济体的。由于人民币升值预期的存在,特别地这些钱会流向中国。而流向新兴经济体的资金主要地进入了像房地产之类的资产市场,而不是实体经济,因为从世界范围来看经济面临着产能过剩的问题。世界性超发货币,带来的后果之一便是新兴经济体资产价格暴涨。观察中国房地产,不能仅仅局限于中国本身,必须有世界性的视野。

其五,希望房价下跌的人并不掌握权力,掌握权力的人大约都是不希望房价下跌的。试问:掌握权力的人,制定政策的人,有几个没有房子,有几个没有几套房子,我们怎么可以期望用自己的刀来消自己的把?那些希望房价下跌的底层老百姓,又有什么有效的途径去影响作为既得利益者的政策制定者?房产税的推行,抛开技术上的困难,怕也是不容易的吧?

其六,由于结构性困难(但不是人民币汇率低估的问题),世界经济不容易很快恢复健康增长,经济刺激政策不容易一下子退出来。特别是,西方国家国内矛盾不容易很快解决,政客们一定会拿人民币汇率做文章,压迫人民币升值,短期里人民币升值预期不容易消除的。

当然,我说中国房价难以下跌,并不是说高房价就没有了极端的危害。首先,流动性泛滥,投机盛行,这对于像我们这样人口众多、资源贫乏、人力资本含量不高的国家本身就是灾难性的。像我们这样的国家,人力资本的积累对于经济发展至关重要。但是,如果流动性泛滥,投机盛行,人力资本怎么可能得到有效积累呢?其次,房地产泡沫会剥夺穷人,补贴富人,造成两极分化。因为能够获得资金享受资产泡沫盛宴的不可能是穷人,而只能是富人,但是穷人却要承担房价上涨导致的生活成本上升。再次,房地产泡沫还会增加制造业的成本,长期里将严重伤害制造业的竞争力。最后,房地产泡沫还可能给银行体系造成潜在风险。

当然,我说中国房价难以下跌,也不是说房价永远不会下跌。是泡沫,终归会有破裂的那一天。而且泡沫愈大,最终破裂造成的破坏愈大。终有一天,房产税是会征收的。因为土地总会有卖完的时候,土地财政总会有吃尽的时候,财政压力会迫使政府不得不征收房产税。终有一天,人民币升值预期会逆转的,与其相联系的热钱流入也会逆转的。终有一天,各国会因为通货膨胀的到来而不得不收缩货币,退出扩张性的经济政策,作为世界性超发货币的蓄水池的中国经济,其货币水平面势必会下降的。所以,处理房地产泡沫,不让其做得过大,是政府面临的重大挑战。为此,政府要认真处理好货币政策,要认真处理好人民币汇率问题;长期里,必须根本改革财政收支体制,必须对经济体制的其它方面以及政治体制做出改革。

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