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浙江财经学院教授

又名呆哥, 四川剑阁人, 经济学博士, 微信公众号《经济学家告诉你》主编、主笔、主讲, 主要研究领域:宏观经济学、教育经济学、制度经济学。有联系讲座、约稿、访谈等事项者, 敬请发函zuoshixie@hotmail.com或电话18640116699。

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陈天庸:愚人节后谈房价:掌握这几招,你可自己测  

2016-04-04 22:22:04|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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风灵:最低工资法是部恶法风灵:最低工资法是部恶法

 

原文首发于微信公众号:经济学家告诉你

 

上周五(2016年3月25日),上海施行了堪称目前中国最严的楼市调控政策,包括调高二套房首付比例至不低于50%,对非上海户籍居民购房前要求缴付个税或社保年限延长至五年,并严禁各种楼市场外配资金融业务,年内展开专项整治。当天深夜,深圳也推出楼市调控新政:购买首套房但近二年内有住房贷款记录的,或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的,贷款首付比例执行最低四成;非本市户籍居民家庭限购一套住房,且需提供三年以上连续缴纳个人所得税或社会保险证明。武汉、南京等地也陆续出台严厉的楼市调控政策,包括提高购房社保缴费年限和二套房首付比例。如武汉,该市住房公积金管理委员会同样在上周五推出调控新政,规定从3月26日起对现行住房公积金贷款政策作出调整和完善。职工购买首套房公积金贷款最高额度由60万元,下调为50万元,购买第二套住房申请公积金贷款的最高额度为50万元扣减首次已使用公积金贷款后的差额。

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而不久前,沈阳刚出台了鼓励大学生购房的优惠政策,各地竞相推出鼓励购房的「去库存」政策。面对过山车般的各地政府调控楼市措施,中国楼市将来是涨还是跌?


说楼价涨还是跌,只要明白导致涨跌的原理,你自己就可预测,不需要听砖家们与媒体前后不一的各种猜测。这篇文章放到4月1日后发,也是为了避免被当作愚人节的玩笑。


导致楼市涨跌的原因,与任何其他商品涨跌的原因一样,取决于供求关系,也只需看真实购买力支撑的供求关系。不要相信什么刚需,1991年上海人均住房面积才6.7平方米,许多家庭三代同室,按理家家都有改善住房条件的「刚需」,但那时的房子销量如何、售价多少?住房需求只与你当前收入及预期收入相关,与其他问题无关。没钱的人,不存在刚需,有钱的人,住房面积再大仍存在「刚需」,面积二百平方米的套房嫌小,要住落地大宅,要住四百平方米以上的大平层——欲望从来无止境。在中国,买房的使用需求与与投资需求,也无法截然分开,小年轻急着攒钱买婚房,难度就没有投资保值抗通胀的因素?西方年轻人为什么很少结婚时就买房?

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到底是什么原因导致楼市供求变化?


1、经济发展趋势。


一线城市房屋在中国同时是投资品,这是导致一线大城市房价上涨的重要原因。但房价与股价一样,不可能与经济基本面长期背离。任何强调中国特色的论调,都不能自圆其说。改革开放三十年,中国经济高速增长,沿海数亿人进入中产行列,内地许多官员与矿老板、企业主也先富起来了,经济高速发展时人人消费信心暴棚,导致各地楼市需求猛增,全国房价普遍上涨。一线城市与富裕地区涨幅更大,温州等先富起来的地区,楼价曾超过了许多省会城市。


但当前中国经济走入了下行通道,本届人民昏招迭出,当前经济滑坡明显,产业发展机会越来越多转移到东南亚等地,中国经济中长期趋势更不乐观,这是决定未来楼价的根本性因素。从这点看,中国所有城市的房屋,都已无法成为长期安全的投资产品。

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但是,中国经济下行不是全国均匀下沉,相对来说,中国一线城市集聚了更多的资金、人才与各类资源,将长期是中国经济总体下行曲线中相对上翘的区域。而对绝大多数中国人来说,你有更好的投资选择吗?   


对大多数中国人包括大多数中国老板来说,「走出去」境外投资不是一件容易的事,语言、文化差异,信息管制,制度及文明发展阶段的落差,严重制约中国人“走出去”的选择机遇,而中国政府严厉的外汇管制,我们倡导的价值观与多数国家相左,都使中国人「走出去」更加困难重重。因此即使是中国富人,绝大多数也只能长期在中国谋生发展,于是,一线大城市房产,就成为中国富人与城市白领目前别无选择下唯一的避险选择。


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2、中国高通胀决定的保值需求。


看本届政府发钞规模,已远超上届广受诟病的四万亿,东北国企包袱越背越重,本届政府仍坚持国有经济为主体,必然导致全国东北化,可预见的是,在现有治国思路下,利用中国特色的不受限制发钞权,大量发钞刺激增长,是其唯一选择。只要你还记得本届政府从上任至今一再标榜「不靠增发货币刺激增长」,而实际行为与此相悖,你还敢相信官方公布的每年通胀数据?

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中国股市已没人相信存在价值投资,随着政府明确公布的2016年3月1日开始实施注册制的政策又被无限期延期,中国股市沉疴难除,无法成为民间资金可靠的投放去处。


于是,我们在新浪、搜狐等大媒体广被转发的文章《把脉中国:房市泡沫何时破》一文中打的比喻,可用于此处:中国经济象一艘慢慢下沉的巨轮,一线大城市就是其翘起来的那部分,民间资金为避险被迫向翘起来的高处簇拥,这是去年以来北上广深房价大涨的主要原因。


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3、中国的大城市化趋势。


城市化的趋势是大城市化,这是世界大趋势。韩国三分之一以上的人口在首尔,日本四分之一以上的人口在东京。最象个大乡村的美国,大纽约区、洛杉矶的人口增长速度也远高于其他城市。这情形中国尤甚,因为中国存在一个高度集权的中央政府,人为将各种优质资源集中配置到大城市中去。中国如果没有政府人为控制,北京人口超三千万,上海人口超过五千万都不是不可能。中国强势政府最大的优势是,公共交通建设速度惊人。而一条条飞快建成的高速公路与高铁,象一条条强力吸管,将乡村与小城市的购买力,以及投资与就业机会,吸引到大城市来。加上中国普遍的人口负增长与老龄化。这种情况下,大城市化导致的房价趋势,就可明了:三四线城市长期衰落,已无可挽回,你可能永远等不到三四线城市房价回涨的那天了。乡愁将永远是乡忧。而中国一线大城市房价有全国购买力支撑,泡沫可吹得更大,也可撑得更久。如果泡沫破灭,也不会象三四线城市那样楼价长期下跌到低位不动,只要社会没进入长期的大动荡,则终还有回暖的时候。正因为如此,中国大城市的房价短期稳住或略跌,中期趋势还是会越来越高。

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4.限购短期降房价,长期效果使房价进

一步上涨



现在政府实行的大城市限购政策,抑制房价有效果吗?这问题,看一看自中国政府于2010年4月17日推出限购的《新国十条》以来,中国一线大城市的房价涨跌,就可知道,限购抑制住房价了吗?还不是越限越高。


限购只是延缓了购房者的入市购买时间,短期内减少了需求,但没有消灭需求。而且限购与地方政府的利益相违背,限购措施早晚会因已普遍陷入债务困境的地方政府压力而网开一面。


限购同时也大大减少了市场二手房供应量,卖了就无法买回,谁还愿意轻易卖房?



限购的另一直接后果是降低了房产开发商拿地的积极性,减少了二、三年后的新房供应量。公平合理的市场经济下,不应该有限购限价,政府任性出台的临时限购措施,对几年前拿地建房恰逢现在开盘的开发商,是一场灾难,在这完全违背市场游戏规则的不可预测的限购令下,开发商的生死都没有保障,必严重影响其拿地的积极性。于是,每次限购之类的措施推出二、三年后,限购城市的房源供需矛盾必突出,房价于是进一步飞涨。

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其实限购措施与政府其他「调控楼市」的政策一样,绝不是为了降房价,相反是为了防止房价下跌,是为了稳房价。须知中国的银行贷款主要抵押物便是房屋,房价关乎国有银行的命根,而银行关乎中国经济的命根。中国地方政府更是靠土地财政过日子。你说政府怎会希望房价跌?一看到政府又推出调控楼市措施,便认为房价会跌的天真的人们,曾一次次失望,又一次次因不明就里而鼓起希望。殊不知,中国政府从来没有说过调控楼市的目标是降房价,每次都只是说要稳房价,而最后的结果,总是导致房价进一步上涨。原因很简单,调控破坏了市场秩序,扰乱了市场信号,而信号失灵导致房地产开发商不敢轻易入市,最终只会使频繁被「调控」的一线大城市房屋供应减少,加剧供求紧张关系。最终导致一线大城市房价上涨。


那么如何解释全国的房产库存数据高企?据称按上年销售速度,需要六年多才能消化。中国房产库存与中国钢铁业产能过剩性质相似。中国钢铁业产能过剩是结构性的,高性能的汽车用钢、管线用钢等,还需大量进口。中国房地产库存同样是区域性与结构性问题,三四线城市大量过剩,大城市好的区位房源缺乏,优质房源缺乏,这原因一是因为中央政府对大城市的土地指标控制过紧,二是僵死的城市容积率控制等规划限制,人为加剧大城市的房源紧张。三是区域发展不平衡。只要这几种状况难改变,那么一线大城市的房价,就只能长期高企。


可见,从需求角度,中国一线大城市的房价,短期稳住或略跌,中期必然还继续上涨。尽管目前中国北上广深平均房价已接近甚至超过发达国家东京、首尔、纽约、洛杉矶的平均房价。


有朋友问,那么,中国大城市的房价就永远不会下跌吗?还有朋友问,近几天引起轩然大波的深圳强行「禁摩、限电」,会波及其他大城市吗?其后果会影响深圳等大城市的房价吗?这几个问题可合并起来回答。


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中国大城市的房价坚挺,是因为目前情况下,中国富余资金别无更好选择,也是因为中国富人们对中国经济未完全绝望,中国社会表面上还基本稳定。如果这个前提消失,「上岸要财,落水要命」,最严厉的管制也管不住富人与其财富一并外流,那时就是中国一线大城市的房价大跌之时。

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全国各地城市几年来都曾有禁摩之类的规定,但大都没有严格实施,为什么深圳现在突然实施「史上最严」的禁摩令?许多人不明白深圳政府为何要做这种损民不利己的蠢事。其实这与上海今天公布的「4月10日起外地临牌车禁止驶入外环线内」,以及与上海近来不断以拆违大规模驱赶外来人口,其目的都是一致的,都是为了落实中央关于「控制特大城市人口规模」政策,尤其是2015年12月20日在北京举行的中央城市工作会议「城市发展安全第一」的思路。安全第一,不是发展第一。


这类措施有可能坚持实施下去,而且还可能向全国其他大城市漫延。后果当然也会体现在房价上,只是须几年后才能明显体现出来。大城市人口集聚带来的效率提升与创新加快,早已经世界各国的发展情况所证明。随着城市管理技术与城市立体交通技术的进步,「大城市病」早已不难克服。控制特大城市人口规模更多是从政治层面考量,这就不便「妄议」了。只是从房价的角度,这一招的结果,对照解除种族隔离制度前的南非,便可见一斑。一线大城市将更有序更整洁更安全了,近时期内,社会也更稳定了。只是类似政策的结果,是将使中国经济发展的势头大为减弱,产业外移的速度进一步加快,创新的土壤更加贫瘠,中国将失去历史性的发展机遇,长期陷入中等收入陷井。北京与上海将率先成为老年化最严重的城市,到最终还得靠来自全国各地的外来人口来支撑。那时,北上广深,作为中国经济发展与创新的领头羊地位,将被这些人为措施削弱,那时一线大城市房价自然相对下降。而且到那时,中国可能已失去了产业提升的历史性机遇,那时的中国,也许不但象一艘缓慢下沉的巨轮,更可能象一艘失速的巨大飞船。飞机失速的后果是什么——你懂的。那时中国一线大城市将失去现在的生机,等待着宿命般的又一个轮回。那时,你最重要是如何活下去,就不必谈房价高低了。  

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